서울, 분위별 아파트 시세 비교

최근 ‘강남불패신화’에 대한 이야기들이 많이 언급되고 있습니다. 

‘강남은 절대 집값이 떨어지지 않는다.’

‘강남은 투자가치가 높아 타 지역에 비해 더욱 많이 상승할 것이다.’

‘부동산에 투자하려거든 강남에 투자하라.’

 

또한 재건축 규제가 이루어지면서 강남 신축 아파트에 대한 수요는 더욱 증가해가고 있죠. 이에 강남의 상승세는 더욱 무섭게 상승해가고 있습니다. 

 여기에 최근 마포, 용산, 성동구의 아파트 가격도 급등하면서 ‘마용성’이라는 신조어까지 만들어지고 있는 상황이죠. 그리고 오르는 곳만 오른다는 믿음이 강해지면서 실수요자들조차 지금이라도 해당 지역에 진입해야 할까 고민하는 상황에 직면해 있습니다. 

그렇다면 지금 무리해서라도 강남3구 혹은 ‘마용성’에 투자를 해야 할까요? 이에 과거의 주택시장을 뒤돌아보며 과연 오르는 곳만 올랐고, 강남의 부동산 시장은 정녕 떨어진 시기가 없었는지 살펴보도록 하겠습니다.

 먼저 이번의 분석을 보다 상세히 진행하기 위해서 서울을 5분위 시장으로 분류하였고, 가격대가 높은 순으로 1~5분위까지 나누어 보았습니다.

1분위 : 강남, 서초, 송파, 용산

2분위 : 마포, 동작, 중구, 성동, 광진

3분위 : 양천, 영등포, 종로, 강동

4분위 : 강서, 은평, 서대문, 성북, 동대문, 관악

5분위 : 구로, 금천, 강북, 도봉, 노원 중랑

 위에서 나눈 각 분위별 부동산 시장 중에서 동일 분위 내 시장은 서로 간 동조화 현상을 나타내고 있습니다. 반면, 각각의 분위별 시장은 서로 간 또 다른 흐름으로 전개되고 있죠. 같은 서울 내에서도 비슷한 듯 다른 듯한 시장에 대해서 본격적으로 짚어 나가보고자 합니다.

 

* 본 분석에 사용된 자료는 국토교통부 실거래가 자료를 기반으로 각 구별 발생된 모든 거래량을 각 월별 그리고 거래량과 면적별로 나누어 평균거래 평당가(전용면적 기준)를 산출한 자료임

* 다만 해당 자료는 KB부동산과 한국감정원의 가격지수와는 다른 자료로써, 각 단지별 가격의 등락을 정확히 반영하지는 못하고 있으며, 시장 가격상승기에도 저가물량 위주로 거래가 많이 이루어질 경우 평균거래 평당가는 낮아질 수 있으며, 가격하락기에도 고가매물 위주로 거래가 많이 발생된다면 가격상승으로 나타날 수 있음. 

1분위 시장

먼저 1분위에선 서초구가 강남구보다 더 큰 폭의 상승세를 나타내고 있습니다. 이는 최근 잠원 및 반포 지역의 신규 아파트에 대한 호가가 이슈화된 영향으로 풀이됩니다. 호가 이슈화로 인해 해당 지역의 부동산이 들썩여 고가 위주의 시장이 움직여 나타난 현상으로 해석 가능합니다. 물론 서초만이 아니라 강남 역시 무서운 상승세를 이어가고 있으며, 송파 및 용산의 상승세도 대단합니다. 

그렇다면 과거의 흐름은 어떠했을까요? 2006년부터 2008년까지의 흐름을 살펴보면, 이상하게도 해당 시점은 전국적인 아파트 시장의 가격 상승기임에도 흐름이 잠잠합니다. 강남, 송파, 서초 모두 비슷한 흐름을 나타내고 있죠. 반면 2009년 거래량 급등과 더불어 높은 상승을 거쳤는데, 2009년 7월 강남구에서 평균 거래 평당가 4,025만원(전용면적 기준)을 찍은 이후 가격 침체기가 나타나더니, 2012년 8월 평당가가 3,130만원까지 떨어지게 됩니다.

이를 통해서 살펴보면 강남 역시 침체기에는 가격이 하락한다는 것을 보여주고 있네요.

2분위 시장

2분위 시장을 살펴보면 1분위 시장과는 다른 흐름을 보여줍니다. 2006년 1월 이후 2009년까지 1분위 시장에 비해서 완연한 상승세를 보여주며, 오히려 1분위 시장이 하락한 시점인 2010년부터 2013년까지 하락폭은 1분위 시장에 비해서 높지 않았죠.

 더불어 최근의 상승은 1분위 시장보다 훨씬 높은 상승폭을 보여주고 있습니다. 성동구를 기준으로 살펴보면 2013년 최저점 1,786만원 대비 2018년 8월은 3,638만원으로, 평당가가 2배 넘게 상승하였습니다. 상승률로 본다면 강남이 가장 높게 상승하고 있다는 것 역시 사실과 다르다는 점을 보여주고 있죠.

3분위 시장

3분위 시장의 경우 2분위 시장과는 또 다른 흐름을 보여줍니다. 먼저 강동구와 양천구는 평당가가 단기적으로 급등락하는 현상이 눈에 띕니다. 

 강동구의 경우 2010년 이전 재건축 물량(고덕동, 둔촌동 등)과 비재건축 물량 사이의 가격 격차가 컸죠. 이로 인해 재건축 심리가 고조되는 시점마다 재건축에 거래가 몰리면서 평당가가 단기간 상승하는 흐름이었습니다. 

 양천구의 경우는 목동 지역의 아파트와 목동 외 지역 아파트 간에 가격 격차가 큰 편이라 목동의 아파트가 주목을 받는 시점에 따라 양천구 전체의 가격에도 변동이 있었습니다. 그리고 양천구의 경구 2018년 현재까지도 이런 흐름을 유지하고 있습니다. 즉, 양천구의 경우 가격이 급등하는 시점 목동 아파트 권역이 과열되었으며, 가격이 급락하는 시점에는 목동 아파트들의 거래가 한산해졌다는 해석도 가능합니다. 

 결국 강동구에서도 재건축 아파트 시장은 비재건축 아파트 시장과 가격 격차가 여전히 높은 편입니다. 전반적으로 3분위 시장은 마치 1분위 시장과도 비슷한 흐름을 가져가게 됩니다. 

4분위 시장

4분위 시장의 경우 해당 지역들 사이에 가격 동조화 현상이 무척 강하게 나타납니다. 지역마다 미묘한 차이는 있지만 대세적인 흐름 안에서 움직이고 있습니다. 그러나 최근 4분위 시장 내에서도 격차가 발생되기 시작했습니다.

 바로 서대문, 동대문, 강서구는 가격이 크게 상승하는데 비해 관악구, 은평구, 성북구는 이들에 비해 상대적으로 상승폭이 높게 나타나지 못했죠. 원인은 신규 아파트의 거래량과 관련성이 있어 보입니다. 동대문구의 경우 답십리 뉴타운, 서대문구의 경우 가재울 뉴타운과 아현 뉴타운, 강서구의 경우 마곡지구의 거래량이 늘어나면서 가격 격차가 발생하기 시작한 것이죠.

 이러한 흐름은 최근 재건축에 대한 규제가 높아진 것에서부터 원인을 찾을 수 있습니다. 재건축 규제 강화로 인해 신규 아파트에 대한 희소가치가 높아졌고, 이는 새 아파트로 사람들이 몰리는 현상으로 이어진 것으로 파악됩니다. 

 전체적인 흐름을 보면 지난 2006년부터 2009년까지 앞서 1~3분위 시장에 비해 조금 더 높은 상승을 거쳤지만, 2014년 이후의 흐름은 1~3분위 시장에 비해 낮게 나타난다는 특징을 가지고 있습니다.

5분위 시장

5분위 시장을 살펴보면, 지금까지 확인했던 1~4분위 시장과는 또 다른 흐름을 가져갑니다. 2006년 1월부터 2009년 5월까지 무서운 상승세를 이어가죠. 노원구를 기준으로 살펴보면 평당가 기준 2006년 1월 813만원에서 2008년 5월 1,653만원까지 2배가 넘는 상승을 보여줍니다.

 노원구만이 아니라 구로, 금천, 중랑, 강북, 도봉구까지 1~4분위 시장보다 높은 상승을 거쳤죠. 즉, 2006년 이후의 상승은 2006년 이전에 상승세가 약했던 지역들에 대한 키 맞추기 장세가 만들어진 것으로 볼 수 있습니다. 

서울 5분위 부동산 시장 평당가 비교

그럼 1~5분위 시장까지 직접 비교를 해보면 어떤 결과가 나타날까요? 육안 상으로는 완연히 1분위 시장이 가장 높은 상승을 나타낸 것으로 보입니다. 다음으로 2~5분위 시장까지 순서대로 나열되어 있죠.

 다만 상기 표는 낮은 값과 높은 값 간의 직접적 비교이다 보니 당연히 높은 값의 기울기가 더욱 크게 나타나 보이는 착시효과를 가지게 됩니다. 그렇다면, 상기 차트를 2006년 1월을 기준으로 100%로 고정시키고 비교해보면 어떤 결과가 나타날까요?

결과는 예상과 다릅니다. 상승률이 가장 높은 곳은 2분위 시장으로 나타났습니다. 더불어 그동안 상승률이 낮아 보였던 5분위 시장이 두 번째로 높은 상승을 나타냈으며, 다음으로 4분위 시장이 뒤를 잇네요.

 실제 2006년을 기준으로 살펴보면 1분위 시장과 3분위 시장의 상승률이 가장 낮게 나타났습니다. 어떻게 된 일일까요? 우리가 믿어오던 강남불패신화는 허구일까요?

사실 이런 통계상의 맹점을 기저효과라고 합니다. 비교 대상 시점을 언제로 잡느냐에 따라서 결과가 다르게 나오죠. 강남은 실제 IMF 극복 이후 2002년부터 높은 상승을 거쳐왔으며, 2006년까지 다른 지역들과의 가격 격차를 벌려왔습니다.

 반면 5분위 시장은 집값이 거의 오르지 않는다는 고정관념이 팽배해 있었죠. 만약, 2006년에 5분위 시장의 집을 팔아서 강남으로 이전한 사람들은 어떤 심정일까요? 2006년 이후 5분위 시장은 170%가 넘는 상승을 거쳤고, 오히려 강남의 시장은 이렇다 할 가격변동이 나타나지 않았습니다.

2014년 이후의 비교

그렇다면 기저효과의 통계적 착시현상을 제거하기 위해서 서울의 주택시장이 바닥을 찍고 회복하기 시작했던 2014년 1월을 기준으로 각 분위별 시장을 비교해보면 어떤 결과가 나타날까요?

 실제 공통적으로 1~4분위 시장은 대부분 2011~13년까지 공통적으로 하락기를 경험했으며, 2014년 이후부터 상승의 시기를 맞이하기 시작했습니다. 2014년을 비교 대상 시점으로 잡은 것도 그 때문입니다.

2014년 1월을 100%로 고정시킨 결과는 8.2부동산 대책 이전과 이후로 나누어볼 수 있는데요. 8.2대책 이전에는 서로 간 상승률이 매우 유사하게 균형을 맞추어가는 모습을 확인할 수 있습니다. 

 그러나 8.2 부동산대책 발표 이후, 똘똘한 한 채에 대한 열망이 강해지면서 지역별 양극화 현상이 나타나기 시작했죠. 1~3분위 시장은 보다 높게 과열되는 반면 4~5분위 시장의 상승은 1~3분위 시장의 상승을 쫓아가지 못하는 상황이 전개되어갑니다. 부동산 정책에서 기인한 양극화 현상으로 볼 수 있죠. 실수요자보다는 투자자의 관점에서 이런 현상이 강해진 것으로 판단됩니다. 

그렇다면 실수요자의 관점에서 현재 무리해서 1~3분위 시장에 진입하는 것이 맞을까요? 물론 생활편의성은 1~3분위 시장이 4~5분위 시장에 비해 상당히 높습니다. 이에 어느 정도 가격 격차가 발생되는 것은 당연한 일이나, 이러한 부분은 이미 시장의 가격이라는 객관적 잣대로 과거부터 현재까지 형성되어 왔습니다. 이미 우리가 지불하는 아파트 가격에는 해당 가격에 교통편의성, 학군, 상권, 직주근접, 생활인프라 등이 반영되어 있다고 볼 수 있죠.

 그렇다면 실수요자 입장에서는 어느 지역에 집을 사는 것이 좋을까요? 이 부분에 대해서는 좀 더 깊이 있는 고민이 필요해 보입니다.