전세자금 대출을 생각하는 당신을 위해

옛날에 비해 전셋값의 오름폭이 커진 요즘,

전세자금 마련을 걱정하는 세입자들이 많습니다.

이런 세입자들의 고민을 덜어줄 수 있는 전세자금 대출.

똑똑하게 이용하는 방법을 소개하겠습니다.

전세자금 대출의 개념을 제대로 알아두자

전세자금 대출은 세입자가 전세계약 종료 시 집주인으로부터 돌려받을 전세금(임대차보증금반환채권)을 보고 은행이 세입자에게 대출해 주는 것이다.

전세자금 대출, 집주인의 협조가 필요하다

전세자금 대출을 받을 때는 은행이 임대차보증금반환채권에 대한 우선권을 확보하기 위해 임대차보증금반환채권에 질권을 설정하거나 세입자가 임대차보증금반환채권을 은행 또는 서울보증보험, 주택금융공사 등의 보증기관에 양도해야 한다. 은행은 세입자와 은행 간 채권보전 조치(질권설정 또는 채권양도)가 이루어진 사실을 집주인에게 통지하거나 진짜로 전세계약이 이루어졌는지 집주인의 확인을 받는다. 이때 집주인이 확인을 해주어야만 대출이 가능하므로 사전에 집주인에게 말해 둘 필요가 있다.

질권설정에 대한 집주인의 오해가 없도록 사전에 알려주자

질권설정(또는 채권양도계약)은 임대인의 부동산 소유권에 영향을 끼치지 않는다. 어차피 세입자에게 줄 보증금을 세입자 대신 은행에 주는 것이므로 집주인으로서는 금전적인 피해가 전혀 없다. 그럼에도 불구하고 집주인 가운데는 혹시나 자신의 부동산 소유권에 불이익이 생기지 않을까 걱정하는 경우가 있다. 그러므로 은행권 공동 전세자금대출 표준안내서를 활용해 집주인에게 피해가 없다는 사실을 미리 알려주고 안심시키는 게 좋다.

만기 연장은 미리미리 신청하자

은행은 전세자금 대출을 이용 중인 고객의 만기연장 심사 시 고객의 신용상태 확인뿐만 아니라 집주인의 동의와 보증서 발급기관의 기한연장 승인이 필요하기 때문에 일반적으로 신용 및 주택담보 대출에 비해 만기연장 심사에 시간이 오래 걸린다. 따라서 전세자금 대출의 만기연장이 필요하다면 충분한 시간적 여유(만기 1개월 전)를 두고 은행에 만기연장을 신청하도록 하자.

집주인이 자신의 주택담보 대출을 위해 전출을 요구한다면?

은행은 전셋집에 주택담보 대출 금액과 전세자금대출 금액 합계가 일정 한도(ex.주택 가격의 80%) 이내일 경우에만 전세자금 대출 만기연장을 해준다. 따라서 집주인이 주택담보 대출이 필요하다며 전세자금 대출을 받은 세입자에게 주민등록상 일시 전출을 요구할 경우 집주인이 받으려는 주택담보 대출의 금액을 확인해 보는 등 신중하게 결정하자. 특히 전입신고가 주택담보 대출의 근저당권 설정일보다 늦으면 전셋집에 경매가 진행될 경우 보증금을 받지 못할 수도 있으니 주의하자.

질전세 보증금 증액 시 최고한도를 확인하자

전세자금 대출은 상품별로 전세 보증금의 최고한도가 정해져 있다. 갱신 계약 시 증액된 전세 보증금이 최고한도(ex. 4억 원)보다 높을 경우 만기연장이 제한된다. 따라서 전세 만기 시 집주인이 보증금 증액을 요청한다면, 사용 중인 전세자금 대출의 만기연장이 가능한지 여부를 사전에 은행에 확인해 볼 필요가 있다.

85㎡ 이하 주택 세입자는 소득공제를 신청하자

전세자금 대출을 이용 중인 소비자가 일정 요건을 충족할 경우 연 300만 원 한도 내에서(원리금 납부액의 40%) 소득공제 혜택을 받을 수 있다. 이때 요건은 2016년 기준 ① 무주택 세대주인 근로소득자 본인 명의의 계약 및 대출 ② 국민주택 규모(85㎡) 이하, ③ 대출금의 임대인 계좌 입금 등이다. 위 요건이 충족된다면 연말정산 시 잊지 말고 대출 받은 은행이나 국세청 연말정산간소화 서비스를 통해 관련 서류를 발급 받아 소득공제 혜택을 누리자.