경기도 아파트 가격 상승 TOP10

 경기도의 최고 핫 한 아파트 단지 BEST 10을 선정해보았습니다. 상승 금액 면에서는 경기도가 서울에 비교할 정도가 못 되지만 상승률 면에서는 서울보다 핫 한 단지들이 더 많은 곳이 경기도입니다.

  물론 경기도의 경우 입주물량이 많아 그에 따라 일시적 침체와 회복이 나타나기에 경기도 전체 지역을 하나로 보기보다는 각 시 혹은 구별, 동 별로 세분화해서 접근할 필요가 있습니다. 

 더불어 이번 분석은 이미 과거형입니다. 이미 상승세가 끝난 단지도 있을 수 있으며, 시작하는 단지도 있을 수 있겠죠. 하지만 지나치게 상승한 단지는 추격매수를 하기보다는 원인을 살펴보고 파도효과를 노려보시는 것이 보다 안정적인 투자일 수 있습니다. 

*파도효과란 파도가 한자리에 머물러 있지 않고 주변으로 전이되는 효과를 두고 종종 투자자들이 사용하는 용어입니다.

  

 따라서 이 분석을 토대로 추격매수를 하기보다는 아래 단지들 주변에 매수 혹은 매도 계획이 있으시다면 참고하면 좋을 것 같습니다. 오늘 폭우가 쏟아진다고 내일도 폭우가 쏟아지는 것이 아니고, 오늘이 너무 덥다고 내일이 또 더운 것은 아니듯이 부동산 역시 기상의 변화와 비슷한 속성을 가지고 있다고 보시면 어떨까 싶습니다. 다만 기상청과 같이 정확하게 일기예보를 해드리는 곳이 없으니 부동산이 어렵다는 이야기가 종종 나오는 것이겠죠. 

* 단, 경기도 모든 아파트 단지들을 대상으로 분석하지는 못하였으며 각 동별 최고가 단지 약 700여 단지들을 대상으로 한정하여 조사한 자료임

* 실거래 신고 의무기일 60일의 차이로 5~6월의 거래량 중 약 30% 수준에서 취합된 자료로 분석함 (자료 취합일 : 2018년 6월 30일 기준)

* 상승 순위는 특정 단지의 상승률보다는 각 법정동 별 최고가 기준 상승률이 가장 높은 순으로 선정함

* 단지규모가 너무 작거나(빌라, 도시형 생활주택 등), 매물이 확인되지 않는 거래, 분양권 거래는 제외시켰으며, 조사방법에 따라 결과는 상이함

10위 : 남양주시 다산동 지금힐스테이트

 다산동 지금힐스테이트의 경우 다산동에 위치해있으나, 다산신도시 개발 이전에 분양한 단지입니다. 즉, 다산신도시 생활권역에 포함되어 있으나 다산신도시는 아닌 셈이죠. 입주는 2015년 12월에 진행한데 반해 국토교통부 실거래가에 최초 거래가 등록된 것은 2017년 10월이었습니다.

 이번 최고가 갱신 아파트 면적대는 전용 59㎡(舊 20평형대)로 2018년 1~3월 4억원 안팎에서 거래되던 것이 이번 5월 최고거래가 4.7억원을 갱신하였습니다.

 원인은 다산신도시의 입주가 2018년 1~3월 몰려있었기 때문이죠. 따라서 전세가 하락은 좀 더 높게 나타났었는데, 다산신도시의 입주가 잠시 멈춘 틈을 타 높은 상승을 기록했습니다.

9위 : 삼거마을 삼성래미안 1차

 지난 4월 많은 언론에서는 보정, 마북 경제신도시 개발에 대한 기사에 많은 지면을 할애했습니다. 그리고 이러한 개발소식이 호재에 목이 마른 부동산 투자자들을 자극했죠. 그 결과 용인시 수지구 및 기흥구 일대 부동산시장을 흔들어 놓았습니다.

 이에 수지와 기흥 모두 4월의 부동산시장은 개발 인접지역 위주로 높은 상승을 기록했습니다. 상승률 면에서 보면 가격이 높은 수지보다는 기흥에서 보다 높은 상승폭을 보였습니다. 

  삼거마을 삼성래미안 1차가 높은 상승을 기록했습니다. 위 차트에서 5월에 거래된 아파트는 전용 118.5㎡의 아파트입니다. 올해 초까지만 해도 5억원 안팎에 거래되던 것이, 4월 최고가는 5.98억원을 기록하였고 5월에는 6.47억원에 거래되면서 최고가를 만들어냈습니다. 다만 너무 가파른 신고가 갱신으로 아직까지 6월의 실거래 신고는 나타나지 않고 있습니다.

8위 : 영통 라온프라이빗

 영통 라온프라이빗이 입지한 지역은 망포동으로써, 삼성전자 본사와의 접근성이 무척 양호한 지역입니다. 자전거로 출퇴근이 가능한 거리이기도 하죠. 하지만 수원에서 광교의 빛에 가려져 상대적으로 입지적 우수함을 증명하지는 못하였습니다.

  더욱이 영통 라온프라이빗은 작년 7월에 입주한 아파트입니다. 입주시기가 좋지 못했죠. 이어서 8월 주변에 준 매머드급 단지에 해당하는 힐스테이트 영통이 이어서 입주를 했으니까요. 이에 2017년 하반기 시장이 좋을 수는 없었습니다. 

  59㎡(전용면적 기준)의 경우 작년 말까지만 하더라도 3억원 초중반에 거래가 가능했습니다. 하지만 해당 지역에서 신규 아파트 입주가 마무리된 이후 2018년부터는 큰 폭의 상승을 시작합니다. 3월에는 3.8억원에 거래되더니 5월에는 4.15억원으로 최고가를 찍고, 6월에는 4억원 초반 대에 안착하는 분위기가 만들어집니다.

  이는 신규 입주 단지에서 자주 목격되는 일이죠. 우리나라 주택임대차 보호법에 따라 2년 간격으로 매물이 말라버리는 현상이 반복되면서 입주 후 2년차가 도래하기 전까지는 매물이 없어 가격이 급등하는 현상을 자주 볼 수 있습니다. 따라서 신규 아파트에 입주한다면 최소 2년차가 도래된 이후 매도를 계획하시는 것이 경제적으로 유리할 수 있죠

7위 : 연원마을 삼호벽산

 앞서 10위에서 언급해드린 보정, 마북 경제신도시 영향권 아파트입니다. 특히 10위에서 언급한 삼성래미안과는 북측으로 인접해있는 단지이기도 하죠.

  이 단지의 경우 삼거마을 삼성래미안 1차와는 다르게 소형 규모에서도 상승이 일어났습니다. 4월 이전까지의 삼호벽산 아파트 최고가는 3.63억원이었습니다. 하지만 5월 최고 거래가는 4억원으로 올랐습니다. 다만 호재에 의한 상승 단지의 경우 조금은 지켜볼 필요가 있습니다.

  도시개발구역의 특징 중 하나가 개발기간이 길다는 점과 현실성이 없을 경우 중간에라도 중단 가능한 리스크가 있을 수 있습니다. 지금은 너무도 뜨거운 마곡도시개발구역(서울 강서구) 역시도 마곡의 개발이 발표된 2000년대 초반 비슷한 상황이 발생되었으나 이후 10년의 기간 동안 침체도 있었고 가격 급락도 여러 번 경험했죠.

6위 : 덕풍동 벽산 블루밍

 하남시 덕풍동은 하남의 구도심지로써 가격 상승에 있어 다소 소외 받아왔던 지역이었죠. 하남시가 위례신도시와 미사신도시, 스타필드 등으로 늘 뜨겁다고 언론에서 화자 됨에도 불구하고 덕풍동은 그런 상승으로부터 다소 소외 받은 느낌을 가져왔습니다.

  그러나 호재는 있었죠. 주변 신규 분양 단지들의 호조가 덕풍동에도 상승의 바람을 불어넣었습니다. 하남힐즈파크푸르지오와 하남덕풍역파크어울림 등의 높은 프리미엄이 주변을 자극한 듯 보입니다.

  더불어 5호선 연장선인 덕풍역(2020년 개통 예정)과 약 600m 거리에 있어 준 역세권이라 볼 수 있으며, 단지 남측으로는 한강으로 이어지는 천이 흐르고 있어 환경적 요소 역시 양호합니다. 더불어 단지 서측으로 인접해서는 초중고가 모두 몰려있어 실거주자에게 맞춤형 단지가 될 수 있죠.

  결과 덕풍동 벽산블루밍 59㎡ 기준 작년 말까지만 해도 3.5억원 안팎에서 거래되던 것이 지난 3월 3.95억원에 최고가를 찍다가 5월에는 4.4억원이라는 놀라운 신고가를 기록했습니다. 1년도 되지 않아 거의 1억원이 상승한 셈이죠.

5위 시흥시 산현동 목감 레이크 푸르지오

 시흥시 목감지구는 도로의 편리성에 있어서 그 어떤 신도시도 쫓아가기 힘든 지역이 아닐까 싶습니다. 외곽순환고속도로가 목감지구를 관통하고 있으며 인접해서 서해안고속도로와 최근 새로 개통한 평택파주고속도로 등 사통팔달의 지역이죠. 거기에 광명역까지의 거리는 불과 5km에 불과합니다.

 그러나 역시 2017년 입주가 몰리면서 잠시 장세가 좋지 못했습니다. 낮은 전세가와 세입자 유입도 부족으로 조금 고생한 세대들이 있었습니다.

 하지만 위 차트에서 나타나듯 시장의 임대차물량들이 소화되면서 59㎡ 기준 지난 6월에는 전세가 역시 2.4억원이라는 신고가를 갱신하고, 매매가도 덩달아 3.1억원까지 상승하게 됩니다. 이전 최고가 2.7억원 대비 4천만원이 높은 가격이었죠.

4위 광명 철산동 주공7단지

 광명시 철산주공아파트는 어마어마한 규모의 재건축 대상 단지들이 포진해있는 곳입니다. 그리고 재건축에 대한 기대감으로 2014년부터 꾸준히 오르고 있는 지역이기도 하죠. 더불어 재건축 단지들이 운집해 있는 지역의 경우 하나씩 분양을 할 때마다 기대심리에 의해 나머지 재건축 대상 단지들이 한 계단씩 더 상승하는 흐름을 보이기도 합니다.

 앞서 서울의 강동구 고덕지구가 그런 흐름을 보여 왔죠. 이에 이번 분양을 앞두고 있는 철산 센트럴푸르지오(철산주공 4단지 재건축)가 분양한다는 소식에 주변 재건축 시장이 흔들리는 모습을 보여주는 듯싶습니다. 철산센트럴푸르지오는 초품아 아파트로써 철산역(7호선)과의 거리도 불과 300m에 불과한 역세권 아파트 단지입니다.

 이에 철산동 주공7단지에서 최고가 갱신 단지가 나타났네요. 전용면적 49.2㎡로써 가격대는 지난 1월 6.15억원에 신고가를 갱신하였으나, 지난 5월에는 7억원으로 다시 신고가를 갱신하였습니다. 더불어 재건축 단지들이 몰려있는 지역은 이후의 분양물량들의 분양가가 더 높아지는 속성이 있는 만큼 이번 분양하는 철산센트럴푸르지오에도 관심을 가져보면 어떨까요?

3위 삼거마을 삼성래미안

 삼거마을 삼성래미안이 30평형대에서도 신고가를 갱신한 단지로 나타났습니다. 마북동은 앞서서도 2번이나 언급하였기에 이상의 설명은 생략하도록 하겠습니다.

 84㎡ 기준 2017년 4억원 중반에 거래되던 아파트가 지난 3월 5.5억원으로 상승하더니 지난 5월에는 6.3억원으로 신고가를 갱신하였습니다. 1년 사이 약 2억원이 상승하는 모습을 보여주네요.

2위 내손동 삼성래미안

 내손동 삼성래미안 역시 호재가 있기는 한 지역입니다. 지난 3월 국토교통부에서 인덕원-동탄 복선전철 기본계획고시가 발표된 이후 4월 12일에는 용인시 의회에서 흥덕역 사업비 부담 동의안이 심의 보류를 거쳤죠. 하지만 30일 극적으로 ‘흥덕역 업무협약 선결처분 승인 건’이 가결되면서 인덕원선의 발걸음이 가벼워졌습니다.

 그러나 상승의 직접적 원인은 이러한 교통 개발호재는 아니었습니다. 바로 전세가의 급등이었습니다.

 전세가가 2018년 3월 이전에는 3억원 초중반에 형성되어 있었습니다. 그러나 2018년 5월 갑자기 4억원에 거래되었네요. 원인은 과천 재건축 이주 대상 단지들이 이주를 시작하면서 나타난 현상으로 보입니다.

 특히나 전세가와 매매가 사이의 갭이 당초부터 적었기에 전세가 역전 현상이 나타날 수도 있었던 것이죠. 전세가는 3억원 초중반 매매가는 3억원 중후반, 그 사이에서 전세가 4억원에 터져 나오니 매매가가 오르지 않을 수 없었을 것입니다.

 이에 전용 55.4㎡ 기준 기존 3억원 중후반에 거래되던 것이 1개월 만에 4.5억원의 신고가를 기록했습니다.

1위 브이아이피산성아파트

 성남시 중원구 금광동 브이아이피산성 아파트는 수개월 만에 20%이상 상승한 단지죠. 그런데 여러분께 너무도 생소한 단지일 듯싶습니다. 사실 브이아이피산성 아파트는 2동짜리 저층 아파트에 불과합니다. 준공도 31년차의 아파트이죠. 

 하지만 해당 아파트가 재개발구역에 묶여있다면? 더 이상 언급할 필요가 없겠죠. 해당 아파트는 금광1주택재개발 구역에 묶여있습니다. 즉, 조합의 진도에 따라서 가격의 급등락이 가능한 지역이죠. 

 재정비사업은 조합의 진도에 따라서 가격급등락이 가능하다는 특수성이 반영된 결과로 볼 수 있습니다. 이는 어느 재개발 혹은 재건축 현장에서나 나타나는 일이죠. 고수익이 가능하지만 때로는 고된 인내가 필요한 투자처이기도 합니다.

 서울에서도 최고 상승 단지가 예상 밖이었는데, 경기도에서도 비슷한 모습을 보여주고 있습니다. 서울의 경우 매매가 잘 이뤄지지 않는 초대형 규모의 아파트가 1위를 차지했는데, 경기도에서는 2동짜리 저층 아파트가 1위에 올랐으니 말입니다. 시장의 흐름은 이처럼 예측하기 쉽지 않은 것 같습니다.

2018년 8월, 서울 아파트 가격 상승 TOP15(1~8위)

2018년 8월, 서울 아파트 가격 상승 TOP15(9~15위)