부동산, 다주택자는 얼마나 있나?

최근 주택 가격 상승이 사회적 이슈가 되고 있습니다. 실수요자들이 아파트를 매수하기 위해 여기저기를 돌아다녀도 매물 품귀 현상으로 아파트 가격은 부르는 것이 값이라는 말이 나올 정도입니다. 큰 폭으로 상승하는 가격에 사람들의 조바심은 커지고 실수요자들이 더욱 몰리면서 주택 가격 상승세가 이어지는 분위기입니다.

 

하지만 현재의 부동산 정책을 살펴보면 규제의 포커스가 너무 다주택자들에게만 몰려있으며, 현재의 주택 가격 상승 원인 역시 다주택자들의 투기로 인한 상승으로 보는 것 같습니다. 현장에서 느끼는 것과는 조금 다른 느낌입니다. 현장의 부동산 종사자들의 이야기를 들으면 여전히 한결같습니다. 투자자들이 아닌 실수요가 움직이고 있는데 시장의 매물 부족으로 가격이 상승한다는 것이죠. 

 

국토부 혹은 기재부의 새로운 규제(안)들 역시 투자자들을 보다 규제하는데 포커스가 맞춰지고 있는 느낌인데요. 이에 현재 다주택자들은 과연 얼마나 되는지 살펴보았습니다.

지역별 주택소유 통계, 출처 : 통계청

현재 대한민국에 주택소유자 수는 1,331만명입니다. 그리고 이중 주택을 1건 소유한 사람의 수는 1,133만명이나 됩니다. 주택을 소유한 사람 중 85.1%가 1주택자인 셈이죠. 그리고 2주택자까지 포함하게 되면, 2주택자의 수가 96.8%까지 상승합니다.

 

정부에서 규제하고자 하는 3주택자 이상의 비율은 불과 3% 정도밖에 되지 않는 셈이죠. 우리가 알고 있던 상식과는 조금 다른 결과입니다. 정부에서는 다주택자들이 시장에 큰 영향을 주고 있다고 인식하고 있지만 현실 속에서 3주택자의 비율은 생각보다 적습니다. 

 

또한 다주택자들이 많으면 주택 가격이 상승한다는 시각과도 다른 통계지표가 나타납니다. 먼저 위 표를 보기 쉽게 차트화 시켜보았습니다.

개인별 주택소유 통계, 출처 : 통계청

전국에서 1주택자 비율이 가장 낮은 곳은 세종시(80.7%)이며, 이어서 제주(81%), 충남(82.2%)이 그 뒤를 잇고 있습니다. 여기서 투자자로 분류할 수 있는 3주택 이상 다주택자가 해당 지역의 주택 가격을 상승시키는 주역이라면 오히려 이들 지역의 가격이 더 상승하는 것이 맞다고 추론할 수 있습니다. 하지만 오히려 현재 이들 지역의 주택 가격 상승률은 서울에 비해 높지 않은 상황입니다. 

 

일시적으로 투자자들이 몰리면 가격이 상승하는 모양새를 나타내지만 결국 그들이 수익실현을 위해 매도하는 구간에는 가격 하락이 동반되게 됩니다. 따라서 투자자들이 몰리면 주택시장을 왜곡시키지만 다시 그들이 매도하고 나가는 시기 시장은 역설적이게도 안정을 취해가는 모습을 보여주는 것이죠. 결국 주택 가격은 실수요자들의 움직임에 따라서 결정이 된다고 볼 수 있습니다.

먼저 위 차트에서는 개인에 포커스를 맞춰서 짚어보았는데요. 전체 개인이 보유한 주택 총수로 접근을 하더라도 대한민국에서 개인이 보유한 주택 수는 1,452만건이고, 이중 1주택자가 차지하고 있는 비율은 78%로 높은 비율을 차지하고 있죠. 

 

또한 위 자료는 개인이 소유한 주택에 대한 통계이기에 가구당으로 살펴본다면 주택을 소유한 가구는 총 1,074만 가구이고, 이중 1주택 소유 가구는 785만가구로 전체의 73.1%에 해당하며 2건을 보유한 가구는 212만가구로 전체의 19.7%에 해당합니다. 이 둘의 수치를 합치면 92.8%로 절대적입니다. 

 

또한 2주택자를 투자자로 보기에는 한계가 있습니다. 내 주택을 매도하고 새로운 주택으로 이전하는 세대나 혹은 공기업 이전으로 인한 주말부부들이 가지고 있는 주택의 비율 역시 상당하기에 1가구 2주택자들에 대해서는 투자자로 지목하기엔 어려운 측면이 있습니다. 결국 3주택 이상을 보유한 가구는 전체 비율 중 7.2%에 불과한 것이죠. 

물론 위 수치에는 LH, SH 등 공적기관에서 임대하고 있는 주택은 포함되지 않았으며, 법인이 운영하는 민간임대아파트 역시 그 대상에서 빠져있습니다. 만약 이들을 다주택자의 범위로 포함시킨다면 다주택자의 비율이 상당히 높아질 수는 있겠지만 이는 통계에 대한 오독이라 볼 수 있겠죠.

 

이런 이유로 8.2대책과 이후 그 후속 대책들이 대부분 다주택자 옥죄기에 포커스가 맞춰져 있기에 현 주택시장을 안정시키기에 한계가 있다는 분석도 나오고 있습니다. 더욱이 지금의 시황은 매물 품귀 현상으로 가격이 상승하는 모양새를 연출하고 있습니다. 다주택자들의 양도세를 강화시키고 이들을 임대사업자로 유도시키면서 이들의 매물이 시장에 출현하지 못하다 보니 오히려 시장의 매물이 더욱 말라버리는 측면도 있는 것이죠. 

 

이에 최근 서울의 가격 상승은 주택거래량 상승이 동반되지 못하는 상승을 나타내고 있죠. 당연히 매물보다 수요가 많으면 가격은 상승합니다. 하지만 지금은 매물 자체가 너무 적다 보니 적은 수요임에도 불구하고 가격이 크게 오르는 것이죠.

최근의 주택 가격 상승을 억제하기 위해 시장에 매물이 더 늘어날 수 있도록 유도할 필요가 있다는 주장이 힘을 얻고 있습니다. 다주택자들에 대한 양도세 강화 역시 8.2대책 이전의 수준으로 되돌려야 한다고 주장하는 전문가도 있죠. 주택 시장의 매물이 수요보다 많아지게 된다면, 자연스럽게 가격은 안정되지 않을까요? 

 

현재의 주택 가격 상승은 지난 10년간 보지 못했던 현상입니다. 하지만 급격한 상승 후에는 늘 급격한 하락, 혹은 장기 침체가 찾아왔던 사례들을 참고했을 때 더 효과적인 대책 마련이 필요해 보입니다.