8.27부동산대책, 그 영향

지난 27일 기획재정부와 국토교통부 합동으로 8.27 부동산대책을 발표했습니다. 하지만 여러 전문가들이 현재의 정부 발표가 뜨거워진 부동산 시장을 잠재우기에는 역부족이라는 평가를 하고 있습니다. 지금까지 발표된 부동산 정책 중 가장 수위가 낮은 부동산대책이라는 평가를 내놓는 전문가들까지 나타나고 있죠. 그 원인은 무엇일까요? 먼저 해당 보도자료의 큰 틀은 2가지로 나누어볼 수 있습니다.

1. 주택공급과 관련

첫 번째. 수도권 30만호 이상의 추가 공급이 가능한 30여 곳의 공공택지 추가 개발입니다. 하지만 해당 발표 내용은 현재의 부동산 시장에 미칠 수 있는 영향이 거의 없다고 볼 있습니다. 이는 택지를 개발하는 과정을 알고 있다면 이해가 쉬울 것입니다.

 공공택지를 개발한다는 것은 상당한 시간이 소요됩니다. 여러 기반 시설들의 설치가 가능한 택지를 물색한 이후 해당 택지지구를 지정해야 하죠. 이후 토지수용 절차를 밟게 됩니다. 그 과정에서 토지수용에 반발하는 토지주들 간에 힘겨운 줄다리기를 이어가게 되죠.

그리고 그 사이에 해당 택지에 대한 기반 시설 공사 등 설계에 들어갑니다. 상하수도, 전력, 교통, 화재, 폐기물 처리, 환경, 지구단위 등 우리가 생각했던 것보다 많은 시간이 소요되죠. 이러한 과정이 빠르면 2~3년 내 진행됩니다. 물론 해당 기간 내 토지주들간의 토지수용 계획에 마찰이 생기면 택지지구 지정이 취소되기도 합니다. 해당 합의가 원만하지 못할 경우 토지수용까지만 5년 이상의 기간이 소요되기도 하죠.

택지개발지구 지정 이후 건설사들에게 토지를 분양하는 절차 역시도 일시에 해당 택지를 모두 분양하는 것이 아니죠. 일시에 분양을 할 경우, 너무 많은 물량이 몰리기 때문에 택지 분양 역시도 일정 기간 간격을 두고 분양을 해갑니다. 즉, 2만명 수용이 가능한 택지개발지구라면 최소 택지 분양까지만 최소 2~3년 이상의 시간이 소요됩니다.

 여기에 건설사가 택지를 분양받았다면 다시 여기서 2~3년의 공사기간이 필요하죠. 따라서 택지개발을 이제 시작한다고 한다면 최소 5~7년 이후에나 그 효과를 볼 수 있는 것입니다. 또한 현시점 부동산의 과열이 발생되는 지역은 서울인데 반해 서울의 경우 더 이상 공공택지를 개발할 수 있는 지역이 없다고 볼 수 있습니다.

서울의 지상철 구간을 지하화하고 그 위에 공공임대주택을 건설하자는 의견도 있지만, 해당 개발 비용이 임대주택의 수입으로 상쇄할 수 없을 정도로 경제성이 열악하기에 실현 가능성은 낮다고 볼 수 있습니다.

 서울의 급등하는 아파트 시장을 달래주기 위해서는 오히려 민간 주도의 개발이 이루어져야 한다는 주장이 힘을 얻게 됩니다. 즉, 재개발, 재건축 등 민간이 주도하는 재정비사업이 서울의 부동산 시장을 안정화시킬 수 있는 방법으로 거론됩니다. 하지만 현재 분양보증기관인 주택도시보증공사(HUG)에서는 주변 시세에 맞는 분양가를 건설사가 책정하지 않을 경우 분양보증을 기피하고 있습니다. 

 분양보증이란 우리나라의 선분양방식으로 파생된 보증보험으로써 건설사가 가입하는 보험상품입니다. 분양보증은 건설사가 공사를 진행하다가 부도 등 위급한 상황이 발생되더라도 분양보증사에서 해당 사업장을 인수하여 준공을 시켜주는 제도로 수분양자의 재산권을 보호해주기 위해 만들어진 시스템이죠.

그리고 건설사가 분양보증을 받지 못하면 각 지자체에서는 건설사의 입주자모집공고 신청을 반려하게 됩니다. 따라서 건설사 입장에서 분양보증사는 승인 기관인 셈이죠. 하지만 최근 HUG에서 과도하게 건설사들의 분양가를 규제함으로 인하여 민간 건설사들에서는 수익성이 나오지 않아 분양을 할 수 없는 상황에 직면하였고, 최근 분양 물량들이 눈에 띄게 감소한 원인 중 하나가 바로 HUG의 분양가 규제로 인한 부분이라 할 수 있습니다.

 따라서 2~3년 후 서울 및 수도권의 입주 물량은 부족할 수밖에 없는 것이고, 해당 부분이 주택 시장을 더욱 불안하게 만드는 요인으로 나타나게 됩니다. 따라서 2~3년 후 더 높게 급등할 부동산에 대한 불안심리로 사람들은 더욱 서둘러 주택시장에 개입하였으며, 이러한 현실이 현재의 부동산 시장 상승기를 불러온 배경이라 볼 수 있습니다.

 입주물량이 부족할 경우 주택시장이 상승해왔다는 부분은 역대 사례를 통해 충분히 증명되었으며, 현재 눈에 띄게 줄어든 분양 물량이 일반인들에게도 체감되기 때문일 것입니다.

2. 투기, 과열, 조정대상지역의 역설적 상황

두 번째. 투기지역 및 투기과열지구, 조정대상지역을 통해서 주택시장을 안정화시키겠다는 것이 이번 보도자료의 핵심이라 볼 수 있겠는데요. 안타깝게도 해당 지역으로 지정된 지역들의 집값이 타 지역에 비해 보다 높은 상승을 거쳤다는 아이러니한 현실에 직면하게 됩니다.

규제를 하면 보다 주택 가격이 상승한다? 온라인상에서는 정책의 비현실성을 비웃듯 오히려 투기지역에 대한 해석을 투기하지 말라는 지역이 아니라 투기하라는 지역으로 곡해하여 주장을 펼치기까지 합니다. 

 하지만 정말 이들의 주장이 전혀 신빙성 없는 주장일까요? 과거 8.2부동산대책을 보면 투기지역은 LTV, DTI 규제기준을 주택보유 수에 따라서 30~40%로 규제하고 있습니다. 반면 기타 지역의 경우 추가로 주택을 매수하더라도 LTV 60%, DTI 50%로 그 규제폭이 상당히 낮죠.

 그런데 왜 해당 정책이 투기지역의 가격을 보다 높여주는 역할을 수행할까요? 바로 투자자의 속성을 알고 나면 이해가 쉽습니다. 투자자는 2가지로 나누어볼 수 있는데요. 현금유동성이 풍부한 투자자와 그렇지 않은 소위 갭(Gap)투자자로 나누어 볼 수 있죠. 그런데 현금유동성이 풍부한 투자자는 갭투자자들을 기피하는 경향이 있습니다. 왜냐하면 주택 시장의 변동기에 가장 취약한 투자자 층이기 때문이죠.

 금리가 오르거나, 강력한 부동산 정책이 발표되거나, 또는 입주 물량이 너무 많아 전세가가 하락하는 등의 상황이 발생될 때, 저가에 매물을 내놓으면서 부동산 가격을 떨어트리는 주범은 바로 현금유동성이 부족한 갭투자자들일 확률이 높습니다.

예를 들어 특정지역에서 입주 물량이 많아 전세가가 하락하여, 세입자의 전세자금을 반환해야 하는 순간 현금유동성이 낮은 갭투자자들은 싸게라도 매물을 시장에 내놓아야 합니다. 때문에 저가 매물도 나타나며 시장은 선순환의 구조가 되어가죠.

 

그러나 정부에서 인위적으로 투기지역에 대출 비율을 낮춤으로써 갭투자자들은 투기지역 및 투기과열지구에 접근이 어려워졌고, 현금유동성이 풍부한 투자자들에게는 투자 안정성을 더욱 확보되는 상황이 되고 있습니다. 따라서 시장의 건전성은 역설적이게도 투기지역과 투기과열지구가 높아지는 셈이죠.

 반면 이러한 혜택을 보지 못하는 기타 지역은 어떤 현상이 나타날까요? 대출 규제가 약하여 투자하기 좋은 지역들은 시장의 침체기나 하락기에 투기지역 혹은 투기과열지구보다 더욱 높은 홍역(시장의 장기침체 혹은 하락)을 앓을 수 있게 되는 것입니다. 

 이러한 이유로 사람들은 보다 안전자산을 택하기 위해 투기지역으로 더욱 몰리게 되고 양극화가 강화되는 시장이 만들어지게 된 것입니다. 아래 표가 이러한 현상에 대해서 나타난 결과물이 되겠죠.

 

3. 현 부동산 정책이 부동산 시장에 미친 결과

위 자료는 KB부동산 아파트 매매가격지수 동향자료를 통하여 도출한 아파트 매매가격 상승률입니다. 지난 8.2 부동산대책이 발표된 8월을 100%로 고정시킨 상태에서 각 지역별 상승을 비교해보았습니다.

 짙은 색 막대그래프고 현재 투기지역이며, 노란색 막대그래프가 이번에 신규 지정된 투기지역이죠. 그리고 서울은 전 지역이 투기과열지구이기에 나머지 옅은 색 막대그래프는 모두 투기과열지구입니다.

 위 차트를 보면 투기지역이 투기과열지구에 비해 그 상승폭이 높다는 부분이 확연히 나타납니다. 투기지역이 투기과열지구에 비해 높은 상승을 보이고 있죠. 또한 110% 이상 상승한 지역은 6개 지역인데, 그중 5개 지역이 투기지역입니다.

투기과열지구를 살펴보더라도 그 결과는 유사합니다. 전국 상승률에 비해 투기과열지구가 보다 높은 상승을 거치고 있죠. 따라서 투기지역 혹은 투기과열지구로 편입될 경우 1주택을 가진 실수요자들이 오히려 환영하는 역설적 상황이 발생되고 있습니다

다음으로 조정대상지역을 살펴보겠습니다. 위 그래프에서 영통구와 화성시는 해당 지역 전체가 조정대상지역은 아닙니다. 영통구의 경우 영통구에서 광교신도시만 포함되죠. 물론 광교신도시는 영통구 외, 수지구도 함께 포함하고 있지만 영통구만으로 흐름을 짚어보았습니다. 화성시 역시 화성시에서 동탄2신도시면 조정대상지역인데 역시나 KB부동산지수는 해당 지역만 별도로 통계자료를 발표하지 않기에 화성시 전체 범위를 포함시켰습니다.

 물론 광교 및 동탄2신도시만 두고 보면, 보다 높은 상승률을 기록하겠죠. 다만, 부산의 경우 현재 상승률이 무척 저조한 것으로 나타나는데, 이는 규제에 대한 효과로 보기 어려운 부분이 있습니다. 바로 지역 시장의 경제를 살펴봐야 하는데 부산은 북측으로는 울산, 서측으로는 김해, 남측으로는 창원, 거제 등이 지정학적으로 엮여있는 곳이죠. 그리고 이들 지역의 산업이 침체되는 시점 부산 역시 함께 침체되는 모습을 보여줍니다.

 또한 부산 및 이들 주변 지역으로 입주 물량도 많았기에 위 그래프를 보고 정부의 부동산 규제가 부산에는 영향을 발휘한다고 보기에는 한계가 있습니다.

남양주와 고양시 역시 비슷합니다. 남양주의 경우 다산신도시에 한하여, 고양시의 경우 삼송지구에 한하여 상승을 기록했는데, 정부가 시 단위로 규제를 했기에 그 상승폭은 조금 더디게 나타나는 것으로 보이죠. 

 이런 부분을 감안하고 본다면 현재 조정대상지역으로 묶인다고 가격이 하락하는 것은 아니라는 점을 볼 수 있습니다. 따라서 이번에 신규로 조정대상지역으로 편입된 광교 및 안양 동안구, 구리시의 향후 부동산 시장이 침체될 것이라 전망하기는 힘든 부분이 있습니다.

4. 현 부동산 정책은?

결론적으로 현재의 부동산 정책은 시장을 안정시키는 역할을 수행하기는 한계가 있어 보인다는 게 중론입니다. 최근의 경제지표가 낮아진 부분이 있어 정부에서도 부동산을 강하게 옥죄기는 힘든 상황에 직면해 있습니다. 어쩌면 이번 8.27 부동산 대책은 역대 부동산 정책 중 가장 수위가 낮은 부동산 정책으로 기록될 가능성이 있습니다.

따라서 지금의 상승 기조는 조금 더 유지될 가능성이 높아 보입니다. 그러나 분명 지나친 상승은 다시 한 번 시장의 침체기를 불러올 수 있으며, 이러한 상승 뒤에는 단기 급격한 하락이 나타난다는 사실은 이미 여러 차례 언급한 적 있습니다. 

 부동산 가격의 급격한 상승을 제어하고 시장을 정상화하기 위해선 안정적 공급이 필수입니다. 이를 위해선 민감의 주택 공급 활성화가 필요하고, 지역별 대출 규제에 대한 차등화 등은 오히려 이러한 흐름에 부정적인 영향을 미칠 수 있다고 보여집니다.