하반기 달라지는 부동산 금융정책 - 부동산 시장규제및 서민 주거상품

종합주동산세(종부세) 개편 등 정부의 각종 부동산시장 규제가 시장을 수축시키고있습니다.반면 저소득층·청년 무주택자를 위한 주거 상품도 출시되었습니다. 

◆주거급여 제도 10월부터 부양의무자 기준 폐지 

주거급여 수급자격은 소득인정금액이 기준 중위소득 43%이하+부양의무자 기준(부양의무자가 없거나, 있어도 부양능력이 없거나 부양 받을 수 없는 경우)입니다. 비수급 빈곤층 주거안정성 제고를 위해 주거급여 수급자격인 부양의무자 기준이 2018년 10월부터 폐지됩니다. ‘제1차 기초생활보장 종합계획’(2018~2020년)에서 주거급여에 대한 부양의무자 기준을 폐지했습니다. 또 주거급여 기능강화를 위해 선정기준을 2020년까지 기준 중위소득의 45%까지 확대하고 주거급여 급여수준도 단계적으로 현실화해 나갈 계획입니다. 

◆저소득·무주택 청년 위한 청년우대형 청약통장 출시 

기존 청약저축 대비 재형기능을 확대한 청년우대형 청약통장을 출시해 저소득·무주택 청년의 주거상향 기반을 마련 할 계획입니다. 만 19세 이상 29세 이하(병역기간 최대 6년 추가 인정)로 소득 3000만원 이하(비소득자도 가입가능)인 무주택 세대주가 가입할 수 있습니다. 기존 청약저축 금리 대비 1.5%포인트 우대금리를 제공하고 이자소득의 500만원까지 비과세를 적용합니다. 최고 금리는 3.3%로 시행일은 2018년 7월 말입니다.

◆가맹본부의 일방적 영업지역 변경에 따른 가맹점사업자 피해방지

가맹본부가 가맹계약 갱신과정에서 상권의 급격한 변화, 유동인구의 현저한 변경 등의 사유가 발생해 기존 영업지역을 변경하기 위해서는 가맹점사업자와 합의해야 합니다. 지금까지는 가맹본부가 가맹점사업자와 합의 없이 영업지역을 변경해도 가맹거래법·하도급법 상 시정명령 등의 대상이 아니었지만 오는 17일부터는 가맹본부가 가맹점사업자와 합의 없이 영업지역을 변경하면 시정명령, 과징금 등의 제재를 받게 됩니다. 

◆수익형부동산 광고, 중요정보고시 개정 

소비자의 합리적 구매선택을 유도하고 피해를 예방하기 위해 수익형부동산 및 렌털 제품에 관한 중요한 정보를 소비자에게 고지하도록 하는 개정 ‘중요정보고시’가 시행됩니다. 지난 1일부터 부동산 분양업체들은 수익률을 광고할 경우 수익률 산출 근거 및 수익보장 방법·기간을 명시해야 합니다. 

◆군사·공유지 무단점유 사실을 토지소유자에게 통보 및 배상추진

지금까지 군 부대 창설·정비 시 군사적 목적 등으로 군이 불가피하게 무단으로 점유한 사·공유지로 인해 일부 국민들의 재산권이 침해 받았습니다. 하지만 10월부터 국방부는 군 무단점유 사실을 토지 소유자에게 통보하고 무단사용에 대한 배상을 실시할 계획입니다. 이에 국방부는 정확한 무단점유 현황 및 소유자를 파악하고자 지난 1월부터 군 무단점유 사·공유자에 대한 측량사업을 추진하고 있고 9월까지 측량사업을 완료할 계획입니다.

◆농지취득 자격증명 전자민원 서비스 

지금까지는 농지취득자격증명 신청 시 신청서와 관련서류를 첨부해 농지소재지 읍면동을 직접 방문하도록 되어있었지만 ‘농지취득자격증명 발급신청이 가능한 전자적인 방법 고시’를 제정해 직접방문 외에도 지난달부터 민원포털 정부24를 이용해 농지취득자격증명 발급신청이 가능토록 했습니다.

◆제2금융권(상호금융업·여전사)의 DSR도입 

지난해 10월24일 정부관계부처 합동으로 가계부채 연착륙 유도 방안 등이 포함한 ‘가계부채 종합대책’을 발표하고, 전 금융업권에 총부채원리금상환비율(DSR)을 단계적으로 도입해 차주의 상환능력을 정확하게 평가하는 여신관행 정착을 추진 중입니다. 실제 은행권은 지난 3월26일부터 DSR을 도입하고 ‘개인사업자대출 여신심사 가이드라인’을 시행중이며 DSR을 오는 10월부터 관리지표로 활용할 예정입니다. 더불어 제2금융권은 업권별로 순차적으로 DSR을 연내 도입·시행키로 했는데 상호금융업권은 이달부터 저축은행·여전사는 10월부터 적용합니다. 상호금융업권은 이달부터 주택담보대출, 신용대출 등 모든 종류의 가계대출 취급이 DSR을 적용하되 서민금융상품 등 서민금융상품(햇살론, 새희망홀씨 등), 소액 신용대출(3백만 원 이하), 전세자금 대출, 중도금･이주비대출 등 일부 대출의 경우 예외를 허용할 방침입니다.

◆부동산임대업 등 개인사업자대출 여신심사 강화 

은행(3월 기도입)에 이어 제2금융권도 부동산임대업 취급 시 임대업 이자상환비율(RTI)을 산출해 해당대출의 적정성을 심사하게 합니다. 상호금융권은 이달부터 저축은행·여전사는 10월부터 적용합니다. 담보 부동산의 유효담보가액[유효담보가액=담보기준가액×담보인정비율–선순위 채권액(임차보증금 등)]을 초과해 부동산임대업 대출을 받는 경우 ‘유효담보가액 초과분’을 매년 일정금액씩 분할상환토록 했습니다. 

◆소규모 주택 임대소득 비과세 적용기한 종료 

소득세법 제12조 제2호 소규모 주택 임대소득 과세특례의 적용기한이 올해 12월31일 종료됩니다. 주택임대차시장 가격 안정취지로 주택 임대수익 금액이 연 2000만원 이하인 경우 임대소득을 비과세 해줬지만 내년부터 분리과세(14%)를 적용 받게 됩니다. 납세자는 분리과세보다 종합과세가 더 유리하면 종합과세를 선택할 수 있습니다. 

◆간주임대료 과세 시 주택수 계산 특례 기준 조정 및 적용기한 종료

월세는 고가 1주택 또는 2주택 이상 보유자의 임대료에 대해 과세하고 전세는 3주택 이상 보유자의 간주임대료에 대해 과세합니다. 간주임대료 산정 시 소형주택(기준시가 3억원, 60㎡ 이하 주택)의 보증금은 과세대상에서 제외하는 특례가 올해 12월31일 종료됩니다. 3주택 이상 보유자 중 전세보증금 합계액 3억원 초과분의 60%에 대해 이자상당액(이자율 연1.8%) 과세하면서 전용면적 60㎡이하로서 기준시가 3억원 이하 주택은 주택수 산정에서 제외해주던 특례가 연내 사라집니다. 

◆임차인 보호장치 강화 

정부는 지난달 29일 ’2018년 주거종합계획’발표를 통해 임대차 시장의 투명성과 안정성을 높이고 임차인 권리보호 방안을 연내 강구할 방침입니다. 우선 올해 하반기 ‘임대료 증액기준 합리화’ 방안으로 임대료 증액 현황 실태조사(현 연 5%) 및 증액기준 개선방안 연구를 통해 보다 합리적인 임대료 증액기준을 마련 할 계획입니다. 올해 12월 ‘주택임대차법’ 개정을 통해 임대차계약 갱신거절 통지기간을 ‘계약 만료 1개월 전’에서 ‘2개월 전’까지로 단축합니다. 2018년 12월 ‘주택임대차법’을 개정해 임대차 분쟁조정 신청이 있는 경우 피신청인의 의사와 관계없이 조정절차를 개시할 수 있도록 분쟁조정위원회 실효성을 강화합니다. 올해 하반기 내 ‘주택임대차법’ 시행령을 개정해 다른 담보물권자보다 우선해 변제받을 수 있는 최우선 변제 소액보증금을 상향할 예정입니다. 

◆민간부문 후분양 활성화 방안으로 택지 인센티브 부여

민간부문 후분양 활성화 방안으로 민간기업에게 공공택지 우선공급 인센티브를 부여합니다. 민간기업 후분양사업에 대한 공공택지 우선공급 근거를 연내 마련하고(택지개발, 공공주택업무처리지침 등) 올해 하반기 4개 택지를 공급할 계획입니다. 

◆비소구 적격대출 출시 

대출금 상환책임을 담보주택으로 한정하는 비소구 상품을 9월 출시합니다. 차입자의 상환책임이 담보물로 한정돼 대출잔액이 담보가치 초과 시 한국주택금융공사가 부담하는 구조입니다. 비소구 디딤돌대출, 보금자리론 운영성과를 분석해 적정 소득기준을 설정할 예정입니다. 한정된 재원과 공사 리스크를 고려해서 중·하위 계층가구에게 우선 대출 지원합니다.

◆한국은행 통화정책방향(기준금리) 결정회의 

지난해 11월30일 국내 기준금리가 1.25%에서 1.50%로 0.25%포인트 인상된 이후 동결이 장기화 중입니다. 하반기 기준금리의 향방을 엿볼 수 있는 한국은행 통화정책방향 결정회의는 7월12일, 8월31일, 10월18일, 11월30일 등 총 4번 개최될 예정입니다. 7월31일~8월1일 등 미국 연방공개시장위원회(FOMC) 회의도 하반기 총 4차례 열릴 예정입니다. 지난 6월12~13일 1.75~2%로 인상되는 등 미국 금리 상승이 가속화한 상황에서 부동산시장에 영향을 미칠 국내 기준금리의 움직임에도 귀추가 주목됩니다.

지금까지 올 하반기 달라지는 부동산 금융정책을 살펴보았습니다. 9일 부동산정보서비스 ㈜직방에 따르면 부동산시장과 관련된 여러 새로운 제도가 연이어 쏟아진 만큼 꼼꼼히 숙지해 부동산 자산 관리와 운용, 절세에 만전을 기하는 전략이 필요한 때 입니다. 이에 하반기 부동산시장 환경에 영향을 미칠 각종 부동산 관련 제도와 변화를 미리 살펴보시고 대응하시길 바랍니다.